58安居客房产网都二手房出售「全国租赁市场月报」

本文导读:报告摘要：l 由安居客8月40城租赁价格指数环比变化来看，22个城市租赁价格环比指数小幅上涨，18个城市价格环比指数下跌。39个城市环比价格指数波动幅度位于-2％~2％区间，挂牌租金表现趋稳。l 8月，一室和两室户型环比价格指数表现相对较好

报告摘要：

l 由安居客8月40城租赁价格指数环比变化来看，22个城市租赁价格环比指数小幅上涨，18个城市价格环比指数下跌。39个城市环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，挂牌租金表现趋稳。

l 8月，一室和两室户型环比价格指数表现相对较好。一室环比价格指数上涨城市达到23个，两室环比价格指数上涨城市达到25个。

l 8月，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅下跌2.6%，40城租赁需求热度环比下降3.6%，供需同比表现均弱于去年同期。

l 从市场供需结构来看，中低价位供应占比小幅上升，中高价位供应占比下降。各价格区间需求均呈环比下降，但中低和高端两级需求相对稳定。

一、租赁政策动态

1、重点政策解读

?《北京市住房租赁条例》将于9月1日起施行

9月1日起，《北京市住房租赁条例》将正式施行，除城市公有房屋、公共租赁住房等有特殊管理要求以外的住房将全部纳入管理。“房住不炒”“职住平衡”“住有所居”等精神被写入法规。同时，条例高度回应市民群众关切，规定出租人不得以停水停电、暴力威胁等非正常手段驱赶租客。出租房屋应符合相关建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准，不得打隔断改变房屋内部结构。针对人们关心的租金上涨问题，也明确了相应的价格干预机制。。

解读：《北京市住房租赁条例》的正式施行具有一定标志性意义，从立法层面推动住房租赁市场的进一步规范，有力保障出租人和承租人的合法权益，营造良好的租房环境。对于“租购并举”体系的构建和完善，从市场规范和保障支持两方面发力，将有利于推动住房租赁市场有序健康发展。

?武汉发布《武汉市住房租赁资金监管实施细则(试行)》

武汉市住房保障和房屋管理局近日发布《武汉市住房租赁资金监管实施细则(试行)》(简称《细则》)，明确在武汉市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营业务的住房租赁企业，其住房租赁资金应按照规定纳入监管。《细则》要求承办银行应当按照监管协议约定开展服务，为协议签订提供便利，并及时将监管资金释放情况通过租赁平台通知当事人。区房管部门对住房租赁企业的监管账户资金情况进行监督。该《细则》自2022年8月15日起施行，有效期2年。

解读：住房租赁资金监管实施细则的出台，对于稳定市场租赁双方的关系，维护双方的权益，将起到强有力的保障和支持作用，对于“恶意”的企业暴雷和资金链断裂事件能够起到防范作用，有利于维护租赁市场的健康、稳定、良性发展。

?西安：被纳入保障性租赁住房管理的家庭，可新增一套购房资格

8月19日，西安市住房保障工作领导小组办公室发布关于印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知。房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格；存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）。

解读：继长沙出台盘活存量增加租赁住房供给的新政后，西安也针对盘活存量出台新政。一方面，能够加快租赁市场有效供应的扩容，对于保障性租赁住房的筹集将起到提速的作用。另一方面，对于推进“租售并举”，通过盘活存量，激发改善购房需求，打通新房、二手房和租赁住房之间市场的有效流动，提升城市房地产市场的活跃度和健康度。

?珠海：实施保障房准入退出机制

珠海市住房和城乡建设局印发《珠海市保障性租赁住房准入退出管理规定（试行）》，保障性租赁住房的房源主要通过新建、改建和存量盘活三种方式筹集。同时保障性租赁住房管理的房屋户型须纳入珠海市保障性住房管理平台统筹监管。符合条件的现有房源申请纳入保障性租赁住房使用管理的，由申请主体向区住建部门递交材料，由区政府研究批准后，出具保障性租赁住房认定书，纳入市保障性住房管理平台监管。

解读：通过创新保障性住房建设模式，能够充分调动社会力量参与保障性住房建设的积极性，多渠道、多方式筹集房源。同时，创新保障性住房管理方式，区分不同保障对象，实行租金差别化管理。对于规范保障性租赁住房的房源筹集和主体申请，明确了具体流程及条件，有利于提升保租房市场的供需活跃度。

2、租赁供应

3、金融动态

深圳：推进公募REITs发行常态化

为贯彻落实中国证监会2022年系统年中监管工作会议关于稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，深圳证监局指导深圳市投资基金同业公会召开深圳辖区基础设施REITs座谈会，深圳证监局在座谈会上提出三点意见：一是支持REITs业务发展；二是切实履职尽责；三是搭建交流平台。

首批保障性租赁住房REITs正式发售

8月16日，华夏北京保障房REITs、中金厦门安居REITs、红土深圳安居REITs首批三只保障性租赁住房REITs正式发售。红土深圳安居REIT战略配售的申购倍数达到了133倍，刷新公募REITs新纪录。

二、全国

40城租赁价格指数表现情况

1、安居客全国

40城租赁价格指数

根据安居客全国40城租赁价格指数显示，8月租赁市场整体表现趋稳，租赁挂牌价格环比波动较上月有所收窄。进入8月以来，部分城市由毕业生求职带来的新增租赁需求逐步释放完毕，租赁市场进入供需相对稳定的阶段，因此，挂牌租金表现趋稳。

8月，全国40城中22个城市租赁价格环比指数小幅上涨，18个城市价格环比指数下跌。其中，39个城市本月环比价格指数波动幅度位于-2%~2%区间，仅三亚由于突发疫情的影响，导致本月价格环比跌幅较大。

一线城市中，北京、广州本月环比价格指数表现较好。自5月以来，北京、广州挂牌租赁价格环比指数保持小幅持续回升趋势。上海由于6、7月租赁需求的集中性释放，租赁价格指数环比走高，本月市场呈现小幅回落。深圳前三季度整体租赁挂牌价格表现相对较弱，6月环比价格指数达到年内低点。7月伴随毕业求职旺季的到来，环比小幅回升，本月环比价格指数跌幅持续收窄。

二线城市中，杭州、成都本月环比价格指数表现较强。同时，已连续4个月租赁价格指数环比保持上涨。对比来看，长三角及大湾区部分城市挂牌租金表现强于中西部城市，如兰州、南昌、南宁等前三季度价格表现相对较弱。同时，部分旅游型城市受季节及疫情影响波动较大，7月受益于云南暑期旅游热潮，昆明环比价格涨幅较高，而随着暑期临近结束，本月昆明环比价格指数涨幅收窄。

同时，结合8月全国40城租赁价格同比指数分析，仅15城价格指数同比上涨，25个城市挂牌租金低于去年同期，其中，温州、青岛、三亚、哈尔滨、厦门、深圳及南宁等城市同比价格指数表现较弱。究其原因，今年在疫情的持续影响下，人口流动受限，对部分旅游城市影响较大，如青岛、厦门、三亚等。此外，对于部分中西部城市，外来人口占比较高城市，以及中小人口规模城市，由于疫情下经济弱复苏，第三产业的低迷，也降低了租赁市场的活跃度。

2、安居客全国

40城租赁价格分类指数

根据8月安居客全国40城租赁价格分类指数显示，一室和两室户型的环比价格表现相对较好。其中，一室户型环比价格指数上涨城市达到23个，两室户型环比价格指数上涨城市达到25个，而三室户型环比价格指数上涨城市有所下降。

一方面，伴随毕业求职季需求爆发，部分城市由增量需求驱动的阶段性租赁旺季接近尾声。本月仅5个城市各类户型价格指数环比均呈小幅上涨，包括北京、杭州、宁波、无锡及大连，较上月有所减少。随着各城市租赁市场回归供需常态，一室和两室户型的市场价格相对表现更佳。

另一方面，结合8月环比和同比价格指数分析，仅部分租赁市场需求较活跃的一二线城市，一室和两室价格指数仍保持小幅上涨。受疫情大环境的影响，以工薪阶层白领为主要需求动力的租赁市场，预计四季度仍缺乏量价齐升的有力支撑，城市间分化将更加显著。

三、全国

40城租赁供需表现情况

1、8月全国

40城租赁新增挂牌供应情况

8月，随着毕业求职带动的租赁旺季临近尾声，全国40城租赁新增挂牌房源供应量环比小幅下跌2.6%，同比表现弱于去年同期。其中，11个城市新增供应环比上升，29个城市新增供应环比下滑。同时，环比下跌幅度超过15%的城市仅8个，三亚、海口由于受突发疫情影响，本月环比新增供应跌幅相对较大。

从具体城市表现来看：

一线城市中，北京自6月以来，新增租赁供应持续温和放量，本月环比上升5.1%。上海新增供应仍维持较高活跃度，继7月小幅回落后，本月环比上升0.5%。广州7月首次环比新增供应转正，本月新增环比上升1%，租赁市场有所回暖。深圳前三季度租赁需求较弱，新增供应环比持续下滑，本月供应环比下降14.5%。

二线城市中，杭州、宁波、太原、兰州及无锡市场供应情况相对较好。其中，无锡由于疫情影响的消退，短期新增供应环比上升11.3%。同时，部分城市在6、7月经历阶段性旺季后，本月新增供应收缩，如成都、武汉、长沙、西安等，环比小幅下跌。此外，8月疫情的再次扰动，叠加暑期旅游旺季的结束，三亚、海口、厦门等旅游城市供应环比显著下滑，三亚本月新增供应环比下跌约68%。

从8月新增挂牌的区域结构分布来看，华东地区新增挂牌占比最高，本月占比近47%，较上月环比提升0.6%。同时，华北东北新增供应占比也上升0.6%。华南区域受部分城市新增供应收缩的影响，如深圳、三亚、海口、厦门等，本月占比环比下降1%。中西部城市新增供应相对稳定，占比基本与上月持平，小幅回落0.3%。

2、8月全国

40城租赁市场需求热度情况

8月，全国40城租赁需求热度环比下降3.6%，需求热度表现弱于去年同期。本月40城中仅9个城市需求热度环比上涨，31个城市需求热度环比下跌。同时，在需求热度环比上涨的城市中，仅3个城市涨幅超过5%。市场热度较上月普遍降温。

8月，在租赁需求热度TOP10城市中，兰州、无锡、郑州需求热度回升显著。究其原因，由于疫情影响的消退，使无锡前期累积的租赁需求阶段性集中释放。此外，由于上半年多数中西部城市租赁市场持续低迷，在6、7月达到年底低点，环比低基数之下，叠加城市间流动增加，市场热度环比上升。

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一线城市中，上海经过7月需求释放回落后，本月环比小幅回升，市场需求支撑较强。北京租赁需求自5月开启稳步回升，本月热度环比上升1%。深圳、广州于7月需求回暖，但在经济弱复苏的环境下，就业驱动力减弱，本月热度环比显著下滑。此外，受高温、限电、山火等因素影响，成都、重庆本月租赁需求热度环比下降。同时，原本受益于暑期旅游热潮的三亚、海口等城市，也由于突发疫情，热度环比大幅下降。步入秋季，疫情在多地频现，预计将对部分城市租赁市场需求造成一定影响。

从8月各区域租赁需求结构分布来看，华东地区租赁需求占比最高，达到31%，且环比上月提升1.2%，市场活跃度相对较好。此外，华北东北和中西部多数城市本月需求表现相对平稳，区域占比基本与上月持平。本月华南区域部分城市受疫情影响，且广深市场需求回落显著，区域占比不足20%，环比下降1.5%。

3、8月全国40城租赁供需结构情况

(1)8月40城租赁价格供需分布变化

从8月40城租赁供应价格分布来看，市场整体的主力供应价格区间在501~2000元/月/套，约占市场总供应的54%；其次为2501~4000元/月/套，占比约17%。中高价位房源供应占比相对较少，供应分散。由于6至8月期间，市场以毕业求职者需求为主力，性价比更高的中低价格供应占比小幅上升，而中高价位房源供应有所下降。因此，2000元/月/套以下价格房源整体占比上升1.8%。

结合8月租赁价格需求分布来看，中低价格房源需求相对较高，501~2000元/月/套的市场需求占比约65%，其中，1001~1500元/月/套的需求占比最高，接近25%。通过对比各价格段的供需分布结构，501~2000元/月/套房源市场供需更活跃，而5001元/月/套以上房源市场需求相对较弱。

根据58安居客租赁监测数据反馈，供应端方面，在8月新增供应总量小幅下降的情况下，2000元/月/套以下房源供应环比下降约10%，而3500元/月/套以上房源供应环比上升约28%。需求端方面，8月市场整体需求走弱，各价格区间需求均呈现环比下下降，其中，1001~2000元/月/套以及20000元/月/套以上需求环比表现相对较好，即市场“中坚”需求和高端需求相对更稳定。

从租赁市场供需环比变化来看，市场内部供应结构与需求变化出现了一定程度的偏离。在需求放缓的情况下，预计中高价格房源租金或将承压，而中低价位房源需求相对更活跃，这一区间市场供需更稳定。

(2)8月40城租赁户型供需分布变化

从8月40城租赁户型供需分布来看，一室和两室为市场主力供应户型，8月占比约60%。本月整体供应结构基本稳定，一室供应占比下降0.4%，两室基本稳定，三室占比上升0.3%。结合需求来看，一室和两室需求占比总计约73%。本月一室需求占比下降0.2%，两室占比上升0.3%。

结合户型供需环比变化来看，8月整体各类户型供应均环比下降，同时，供应环比降幅高于需求环比降幅。尤其，随着求职租赁旺季的结束，在需求的带动下一室户型去化更充分，本月环比供应降幅最高，达到7.2%。而需求方面，两室和四室以上户型需求表现更稳定，环比降幅相对更小，低于2%。

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